Après deux années marquées par la pandémie puis la crise ukrainienne ou encore l'inflation, le marché des investissements a connu une période de trouble à partir du mois de mars/avril. En confirmation de la tendance de ces derniers mois on observe la baisse progressive de la proportion des surfaces de bureaux dans le catalogue d’actifs arbitrés.
En effet à titre indicatif sur le premier semestre 2022 les bureaux n’auront représenté que 55% des sommes investies sur le marché national (moyenne décennale 70%). On note ainsi un certain décalage entre les montants d’investissements cumulés en hausse de 30% sur un an, et le « ressenti » des institutionnels. Pour cause la plupart des deals ont été engagés plus de 6 à 12 mois en amont, soit dans un climat des affaires on ne peut plus différent et plus favorable.
Certains investisseurs actualisent leurs stratégies d’allocation entre les différents actifs, au profit de valeurs refuges comme l’immobilier résidentiel et les résidences « gérées ». Même si l’immobilier offre de solides garanties sur le marché des utilisateurs, la réduction de la prime de risque immobilière devrait avoir un impact sur les prix.
Ce scénario pourrait toutefois être limité par la hausse des valeurs locatives sur les marchés les plus en tension. Enfin, l’acquisition de biens à réhabiliter restera ces prochains mois un axe de création de valeur pour les investisseurs, leur permettant de se conformer aux objectifs de développement durable et d’adapter les bâtiments aux nouveaux usages.
Dans le cadre d'un marché immobilier d'entreprise en constante mutation – en particulier depuis la crise sanitaire – les investisseurs sont souvent en quête de nouveaux types d'actifs à même de diversifier leurs portefeuilles et de garantir les meilleurs rendements. Citons à ce titre les data centers dont l'attractivité se renforce depuis 2020, portée par la demande en matière de cloud computing. L'immobilier de santé progressait quant à lui de 40% en 2021 pour atteindre 1,4 milliards d'euros, confirmant l'intérêt que représente ce type d'actif pour les investisseurs.
En effet, cette typologie de bien se caractérise par des taux de remplissage très élevés, des loyers sécurisés et de cashflows récurrents, autant de critères constitutifs d'un investissement résilient. Autre tendance émergente, le développement de l’immobilier spécialisé dans les sciences de la vie offre de nouvelles opportunités aux investisseurs. Les besoins des entreprises du secteur en terme d'espaces mixtes mêlant bureaux, laboratoires, sites de production ou de R&D vont nécessairement mobiliser les investisseurs, en particulier au sein de la métropole lyonnaise qui abrite un Biopôle réputé à l'échelle mondiale.
" Le marché de l’investissement est fortement chahuté depuis le début de la guerre en Ukraine. Entre la hausse des coûts de la construction, les difficultés d’approvisionnement et la hausse spectaculairement rapide des taux et des garanties financières demandées par les banques, les valeurs fluctuent de semaine en semaine et les taux attendus par les investisseurs s’envolent. Cependant, le marché lyonnais reste très sain tant en terme de demande qu’en terme de valeurs locatives. Une stabilisation, un atterrissage des taux en 2023 et une réouverture des financements par les banques permettraient aux investisseurs de se positionner à nouveau sereinement sur les marchés immobiliers tertiaires. " |
Agnès BUGUET Directrice associée |
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