Improbable et pourtant… 220 000 m2 de bureaux à louer ou à vendre ont été placés durant les 9 premiers mois de l’année, soit 15 % de plus qu’en 2021 à la même époque. Une performance qui peut laisser imaginer atteindre 300 000 m2 placés au total cette année, même si l’heure est plutôt au décalage : de nombreux clients temporisent, espérant ainsi gagner en visibilité. 90 % des transactions réalisées durant la période (372 vs 389 l’an passé à la même période) portent sur des surfaces inférieures à 1000 m2, témoignant de l’agilité des petites sociétés.
Sur 37 opérations, 4 concernent une surface supérieure à 10 000 m2 (Cité Administrative d’Etat, April, Solutec, l’OMS). Parmi les opérations remarquables du T3 figurent Setec, qui regroupe sur 8 500 m2 à la Part Dieu ses effectifs répartis sur deux sites jusqu’à maintenant ou encore Technip, qui déménagera (toujours à La Soie) sur 7 700 m2, propulsant le quartier à la quatrième place du classement derrière la Part Dieu, Gerland et Vaise.
Malgré ces prouesses, le marché poursuit sa mue. Depuis les épisodes de confinement, la demande des entreprises n’est plus la même. On a déjà pu observer un retour vers les centres-villes, la recherche de surfaces moindres (pour cause de télétravail) mais avec de vraies exigences concernant la qualité de vie au travail … Il apparait aussi que les entreprises mûrissent plus longuement leurs projets immobiliers : ceux-ci s’inscrivent désormais dans une stratégie de rationalité économique.
« Lesvraisproblèmesconcernentessentiellementlessurfaces«cléenmain»ouenrestructurationà causedelahausseduprixdesmatériauxconjuguéeàdesdifficultésd’approvisionnement, pointe Maryse Cadegros, directrice générale.
A ce jour, le marché reste globalement équilibré entre l’offre et la demande, tiré par la location qui constitue 78 % des opérations. Le panier moyen atteint 596 m2 sous l’impulsion des mega deals.
Après un 2ème trimestre atone, le marché lyonnais de l’investissement est reparti de manière active pour atteindre, en cumulé, plus de 700 M€ investis depuis janvier. La hausse non seulement du volume mais aussi du nombre des transactions permet de surpasser de près d’un tiers les volumes investis à la même période l’année dernière. La principale transaction de ce troisième trimestre a été réalisée sur un ensemble de bureaux de l’immeuble BE (3ème arrondissement) vendu à Savills IM pour un montant supérieur à 70 M€.
Cependant, le contexte économique et géopolitique, la hausse très rapide des taux d’intérêt ainsi que des coûts de la construction ont beaucoup chahuté le marché depuis mars/avril. De nombreux deals n’ont finalement pas abouti ; dans d’autres cas, c’est la valorisation des biens qui a été revue à la baisse. On observe que certains institutionnels ont momentanément suspendu leurs investissements et attendent une stabilisation du marché. La fin d’année promet d’être toutefois très dynamique avec de nombreuses cessions en cours. Les valeurs métriques tendent à fléchir un peu pour se rapprocher des valeurs constatées en 2018.
Au niveau des tendances, l'investissement socialement responsable s'affirme comme l'un des enjeux forts de cette année 2022.
Le cours des affaires dans le segment des locaux d’activité à la location ou à la vente ralentit… doucement. Sur le territoire de la Métropole, la diminution des surfaces placées se confirme. Depuis le début de l’année, moins de 245 000 m2 ont trouvé preneurs, soit un recul de 13 % par rapport aux neuf premiers mois de 2021. Dans le même temps, le nombre des opérations recule lui aussi (292 vs 332), malgré un T3 en trompe l’œil (95 transactions sur les T3 2021 et 2022). Le marché du neuf et du bâtiment restructuré est en retrait de 30
% tandis que le « seconde main » en location reprend de la vigueur et représente 67 % des volumes de transactions vs 53 % l’an passé. « C’estinvariablementlecasdanslespériodesdetension, explique Jean-Pascal Denys, président. Lesvendeursrencontrantplusdedifficultésàfinancerleursprojetssetournentnaturellementverslelocatif. » Une évolution qui tend à booster les prix du marché, en hausse légère. Dans le neuf, rien ne bouge, côté prix : il semble même qu’on ait atteint un plateau dans certains cas.
C’est sur les locaux qui vont arriver sur le marché que pèse le plus d’incertitude : les prix du foncier restent élevés malgré le contexte et les coûts de construction ne cessent d’augmenter. « Danslecontexte,ildevientdifficilepourlesconstructeursdechiffrerlesprojets.Defait,ilstemporisentpours’engageretfixerdesconditionsfinancièresclaires, observe Jean-Pascal Denys. L’augmentation des coûtsdel’énergie,desmatériaux,lesproblématiquesliéesaucovid,etlavolontédetouslesprofessionnelsdelaconstructiondepréserverleursintérêtsconcourentàl’incertitudequipèsesurlesprix. »
En parallèle, les difficultés à financer les projets imputables à la hausse des taux contribuent à perturber encore un marché devenu imprévisible. Reste que le marché lyonnais, caractérisé par son offre limitée, conserve son équilibre… avec quelques segments où la demande demeure supérieure à l’offre (bâtiments de taille moyenne et grande surface ainsi que des bâtiments indépendants). Pour autant, on s’attend à un recul du nombre et des volumes de transactions sur le T4.
NB : Le rôle actif des « petites » PME sur ce marché est une constante : elles constituent 60 % du nombre des transactions inférieures à 500 m2. A savoir : Brice Robert Arthur Loyd revendique aujourd’hui 30 % des transactions réalisées dans les locaux d'activités sur le territoire de la métropole de Lyon (35 % des ventes).
La région lyonnaise maintient un niveau d’activité fort avec 272 000 m² placés, soit une hausse constatée de 44% par rapport à l’an passé. Cela confirme l’attractivité de la région et de ses pôles logistiques majeurs. Chargeurs et prestataires se répartissent à parts égales ce marché avec quelques transactions orientées exceptionnellement à l’acquisition à l’instar de Lidl à Reyrieux. L’offre atteint un niveau historiquement bas avec moins de 50 000 m² disponibles à six mois et un taux de vacance proche de 0%. Et rien ne laisse prévoir que la situation s’améliore.
Les opérations de développement sont réduites à la portion congrue (quatre sont en cours uniquement sur la grande région lyonnaise) et reflètent bien la complexité de réaliser des projets en logistique en France. La hausse très significative des loyers est la conséquence majeure de cette tension sur le marché : il est aujourd’hui impossible de commercialiser un bâtiment à moins de 60 €/m². On peut s’attendre à des prix grimpant jusqu’à 65 €/m2 pour les opérations qui surviendront en 2023.
376 m² divisibles à partir de 108 m²
