Qu’est-ce que le zoning en immobilier ?
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Le zoning en immobilier est un instrument permettant de réglementer et d’harmoniser l’utilisation des sols en se basant sur les codes de l’urbanisme. Ainsi, il établit des zones en fonction des activités pour protéger la valeur de chaque bien et accroitre le confort des résidents.
Qu’est-ce que le zoning en immobilier ?
Le zoning – ou zonage – désigne un outil destiné à réglementer l’utilisation du sol, en délimitant les aires urbaines en plusieurs zones distinctes. Un usage distinct est attribué à chacune des zones, afin d’harmoniser la cohabitation des usages commerciaux, tertiaires, industriels et résidentiels. La séparation entre les zones est ainsi plus ou moins marquée selon les territoires, les projets d’aménagement modernes visant de plus en plus souvent la mixité.
Le zoning, outre le fait de regrouper les usages compatibles et d’assurer une cohérence en matière d’urbanisme permet de prévenir le développement de projets susceptibles de nuire aux résidents ou d’avoir un impact négatif sur l’économie d’une zone donnée. Cela contribue au maintien de la valeur des propriétés et de l’homogénéité sociale, tout en préservant les propriétaires des éventuelles nuisances que peuvent entrainer une utilisation des zones non conforme à leur destination. Le zoning peut être utilisé pour établir des règlements excluant les immeubles d’appartement ou les HLM, ou encore pour fixer des exigences en matière de surfaces des terrains et propriétés.
Que peut-il réglementer ?
Un règlement de zonage vient donc régir :
- Les types d’activités permis sur la zone : espace vert, agriculture, commerce, industrie, résidentiel
- Les densités d’occupation du sol des activités (coefficient d’occupation des sols ou COS)
- La hauteur des immeubles, espaces qu’ils peuvent occuper au sol, distance entre les immeubles.
- La proportion des différents usages sur un même lot (par exemple le pourcentage dédié aux espaces verts ou à l’agriculture…)
Le découpage des zones incombe aux organismes publics chargés de l’urbanisation de la ville, municipalités essentiellement : ce découpage peut notamment s’opérer lors de la mise à dispositions par la commune de certains espaces fonciers, ou lorsqu’elle procède à une réorganisation d’espaces existants.
La plupart des règlements de zonage peuvent faire l’objet d’une procédure visant à obtenir une dérogation, laquelle autorise si nécessaire quelques variations au regard de la réglementation de la zone.