« Sale and Lease-Back » un mécanisme d’investissement pour l’immobilier d’entreprise

Les surfaces atypiques déjà aménagées offrent des prestations rares
Lundi 21 juin 2021

Lease-back ou sale and lease-back ?

Le Sale and Lease-Back ou externalisation immobilière est une opération permettant aux entreprises de valoriser leurs actifs immobiliers et de générer une trésorerie tout en continuant d’occuper leurs locaux. Ce mécanisme se distingue du Lease-Back au terme duquel l’entreprise récupère la propriété du bien.

Lease-Back... 

Le Lease-Back ou cession-bail est une opération de financement grâce à laquelle une entreprise propriétaire d’un actif immobilier cède cette propriété à une société de crédit-bail ; le bien est ensuite repris en location par l’entreprise cédante qui va l’occuper sans délais. Le contrat de bail est conclu pour une durée déterminée et assorti d’une option d’achat permettant à l’entreprise de récupérer la propriété du bien une fois le contrat parvenu à son terme. 

 

… Ou sale and Lease-Back ? 

Le Sale and Lease-Back ou externalisation immobilière repose sur le même principe de cession du bien immobilier par l’entreprise qui en devient ensuite locataire. Cependant, la transaction n’est pas réalisée avec une société de crédit-bail ; la société qui se portera acquéreur du bien pourra être une SCI crée par le vendeur ou une tout autre société (foncières, sociétés détenues par des institutionnels ou des privés..). Dans le cadre de ce dernier mécanisme, la société cédante ne dispose cependant pas d’une option d’achat lui permettant de récupérer à terme la propriété de ses locaux (hormis de droit de préférence éventuel du locataire en cas de revente). Le Sale and Lease-Back constitue donc un acte de vente accompagné d’un contrat de bail, permettant aux sociétés de valoriser financièrement leurs actifs immobiliers tout en continuant de jouir de leurs locaux. Le loyer annuel sera fixé en accord avec l’acquéreur, et sera directement corrélé au prix de vente. Ce process permet donc également au cessionnaire de fixer lui-même son loyer, dans une certaine mesure. L’acquéreur basant son achat sur un rendement attendu, un loyer élevé, parfois même légèrement supérieur au loyer de marché, augmentera le prix de cession de l’actif. Réciproquement, un faible loyer diminuera le prix de cession, mais sera bénéfique aux résultats d’exploitation futurs du nouveau locataire. Si le Lease-Back est traditionnellement réservé aux entreprises en bonne santé financière souhaitant réinvestir leur trésorerie dans leur cœur de métier, il peut également être bénéfique à certains moments clés de la vie d’une société – développement de nouvelles activités, croissance externe, manque de trésorerie, mais aussi lors d’une période de conciliation ou de procédure collective – ce qui permettra ainsi de dégager des liquidités importantes et donner un nouveau souffle à son activité. 

 

Les avantages du sale and Lease-Back pour les entreprises  

Le but principal de l’opération de Sale and Lease-Back est évidemment de générer une trésorerie qui va permettre à l’entreprise de réaliser de nouveaux investissements, de se concentrer sur de nouvelles activités et d’améliorer sa situation financière. Les intérêts pour une société sont donc multiples :

  • Bénéficier d’un financement alternatif aux fonds propres, sans avoir recours à des organismes bancaires ;
  • Gagner en rentabilité et en compétitivité en redirigeant la valeur du parc immobilier de la société vers son cœur de métier ;
  • Financer le développement de l’activité « opérationnelle » grâce à l’afflux de capitaux : acquisition de nouveaux marchés, R&D, investissements technologiques etc...
  • Alléger le bilan de l’entreprise, améliorer les ratios de solvabilité et de liquidité ;
  • Déduire les loyers du résultat de l’entreprise ;
  • Se dégager du risque de l’obsolescence de l’outil immobilier.

En tant qu’opération de financement, le Sale and Lease-Back s’intègre à la stratégie globale d’une entreprise et nécessite une approche multifactorielle basée sur la compréhension de l’entreprise, de son fonctionnement et de ses besoins actuels et futurs, mais également sur une parfaite connaissance du marché immobilier et de ses acteurs. 

 

« Réfléchir à une opération de Sale and Lease-Back est toujours une bonne idée pour les propriétaires exploitants. Cela leur permet de faire un point sur leur stratégie globale, et de vérifier le poids de leur immobilier aussi bien sur leur bilan que sur leur compte d’exploitation. Après étude, si cette solution apparait pertinente, la décision stratégique d’avoir recours au Sale and Lease-Back permettra à l’entreprise d’améliorer ses ratios de solvabilité, de trouver une source de financement alternative à court terme et de se concentrer sur son cœur de métier. De plus, confier son immobilier à un investisseur professionnel permet parfois d’en rationaliser la gestion et d’en diminuer les coûts. Lors d’un Sale and Lease-Back, l’accompagnement de l’entreprise par un professionnel est primordial afin de passer ce cap dans les meilleures conditions, tant en termes de prix immédiat et d’ajustements locatifs futurs qu’en terme de choix de son futur bailleur. » 

Agnès BUGUET – Directrice Investissement
Retrouvez l'article dans notre magazine L'Oeil en téléchargement ici 

 

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