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Le Sale & Leaseback, une stratégie financière immobilière de plus en plus prisée, offre aux entreprises propriétaires de leurs locaux une solution innovante pour libérer des liquidités tout en conservant l'utilisation de leurs actifs. Dans cet article, nous explorerons en détail ce qu'est le Sale & Leaseback, son fonctionnement, et les avantages significatifs tant pour le cédant que pour l'acquéreur.
Le Sale & Leaseback, ou processus d’externalisation du patrimoine, est une transaction par laquelle une entreprise vend ses actifs immobiliers à un investisseur, tout en en restant utilisateur. Concrètement, le cédant vend le bien tout en continuant à occuper les locaux au travers d’un bail commercial moyennant un loyer convenu. Cette approche permet aux entreprises de débloquer des capitaux immobilisés à l’actif de leur bilan tout en maintenant leur présence opérationnelle.
Structuration de l'Offre : Le processus commence par la définition des termes de l'offre d’acquisition. Une analyse approfondie du paysage économique, de la solvabilité du cédant, et des fondamentaux immobiliers est réalisée pour construire une offre compétitive.
Négociation des Termes de Location : Des négociations sur les clauses du projet de bail sont menées pour fixer les conditions financières et temporelles de l’occupation future, mais aussi les différentes règles qui régiront les relations entre le futur locataire et son bailleur.
Due Diligence et Documentation : Une phase de due diligence est entreprise, impliquant une vérification et une documentation des aspects environnementaux, juridiques, techniques et structurels des biens cédés.
Finalisation de la Transaction : Les parties finalisent la transaction par la signature concomitante des contrats de vente et de location, scellant ainsi l'accord et permettant au cédant de libérer des liquidités.
Nous avons observé que ce type d’opération est principalement mis en place lors d’étapes cruciales de la vie de l’entreprise :
Changement d’actionnariat : Cession de la société, départ à la retraite des dirigeants, LBO
Augmentation de la trésorerie : Recherche de trésorerie pour les besoins de développements opérationnels (nouvelle ligne produits, R&D, nouveaux marchés, renouvellement du parc technique, etc.)
Optimisation de la stratégie immobilière : Modernisation et rationalisation du patrimoine, changement interne des usages immobiliers, construction de nouveaux bâtiments. Dans ces cas, l’utilisation des bâtiments par le cédant peut être de courte durée.
Libération de Liquidités : Le cédant obtient des fonds importants immédiatement, améliorant ainsi sa position financière sans compromettre son utilisation habituelle des locaux.
Gestion des travaux et des mises aux normes : l’externalisation du patrimoine permet à la société d’exploitation de transférer les charges d’entretien et de mise aux normes de son patrimoine à son futur bailleur.
Gestion Opérationnelle : Le cédant conserve l'utilisation opérationnelle des locaux, assurant une continuité commerciale/productive.
Optimisation Fiscale : En externalisant l’actif, le cédant peut bénéficier d'avantages fiscaux, notamment la déductibilité des loyers de l’impôt sur les sociétés.
Rendements Stables : L'acquéreur bénéficie de revenus locatifs stables provenant de l'entreprise cédante au travers d’un bail dont les conditions conviendront aux deux parties.
Diversification du Portefeuille : Le Sale & Leaseback offre à l'acquéreur la possibilité de diversifier son portefeuille immobilier en acquérant des actifs exploités par des occupants pérennes et connaissant parfaitement les actifs dans lesquels ils deviennent locataires.
Potentiel de Revalorisation : En maximisant l'utilisation des actifs, l'acquéreur peut potentiellement réaliser une plus-value à long terme grâce à l'appréciation de la valeur des biens.
Le Sale & Leaseback émerge comme une stratégie gagnant-gagnant, offrant aux entreprises une flexibilité financière accrue tout en fournissant aux investisseurs une opportunité d'expansion de leur portefeuille. Chez Brice Robert Arthur Loyd, notre équipe de Capital Markets est experte dans la structuration de telles transactions, garantissant des résultats optimaux pour nos clients.
Notre track record démontre notre capacité à accompagner les dirigeants dans leurs processus de libération de capital au travers de ces opérations d’externalisations immobilières.
Quentin JACQUET - Consultant Investissement
quentinjacquet@bricerobert.com - 07 57 45 53 28
