La distinction tient tout d'abord à la nature même des marchés, immobilier résidentiel et immobilier d'entreprise évoluant de façon indépendante et n'obéissant pas aux mêmes fluctuations. L'immobilier résidentiel selon la plupart des avis est aujourd'hui à la fin d’un cycle de hausse, et accumule les signaux négatifs : prix au plus haut, volume de transaction au plus bas malgré des taux d’intérêt historiquement bas… Au contraire les prix de l’immobilier professionnel entament actuellement leur progression et le secteur bénéficie d’une forte activité, notamment pour ce qui concerne les surfaces de bureaux les rapports locatifs étant deux fois plus élevés. Il faut souligner le fait que près de 90% des entreprises sont locataires. Par ailleurs le marché de l'immobilier professionnel peut être qualifié de « rationnel », car obéissant à des impératifs de rentabilité et de productivité, très différents des critères subjectifs qui gouvernent les choix des locataires ou acheteurs résidents.
Les prestations fournies par les agences diffèrent également quant à leur étendue, selon que l'on considère l'immobilier résidentiel ou d'entreprise. L'agence immobilière consacrée au résidentiel doit avant tout s'assurer de la maîtrise du marché de proximité et des références de transactions. Les agences immobilières d'entreprise de leur côté ont pour clients d'autres entreprises, ce qui requiert un niveau d'information, de communication et de sécurité juridique bien plus élevé. Les enjeux en matière d'immobilier d'entreprise augmentent l'étendue de la mission de conseil de l'agent, qui doit connaître les usages professionnels, les situations touchant à la concurrence, les tendances en matière d'aménagement, les différentes méthodes d'optimisation des coûts des postes de travail, et surtout la réglementation des établissements. Bien entendu, il doit lui aussi disposer d'une profonde connaissance du marché local pour adapter ses recherches aux besoins du client : le lieu d'implantation d'une entreprise va en effet influer sur le développement de l'activité concernée.
Le marché de l'immobilier professionnel fait donc l'objet de contraintes, de besoins et de risques qui ne sont pas les mêmes que dans l'immobilier résidentiel. Il ne faut pas oublier que le coût immobilier est le second poste de dépenses pour une entreprise – après les salaires – et que l'assistance d'un professionnel de l'immobilier est souvent nécessaire aux acquéreurs/locataires pour en mesurer la portée. En matière de ventes immobilières d'entreprise, l'enjeu financier et les aménagements qu'impose l'impératif de productivité sont supérieurs à ceux que l'on peut rencontrer dans l'immobilier résidentiel.
Autre différence, alors que le mandat simple est fréquent dans l'immobilier résidentiel, le mandat co-exclusif est celui auquel les propriétaires d'immeubles ont le plus fréquemment recours pour mener à bien leurs transactions.
En résumé : au-delà des différences quant à la structure même du marché, l’immobilier d'entreprise se distingue de l'immobilier résidentiel dans l'étendue de la mission de conseil qui incombe à l'agent immobilier, et le suivi fourni par ce dernier au client professionnel.