En 2021, la demande placée en tertiaire s’est appréciée de 33 % (vs 2020), soit 291 965 m2 quand le nombre de transactions augmentait de 27 %, un phénomène notamment imputable à l’augmentation des signatures pour de petites surfaces (78 % des transactions concernent des surfaces inférieures à 500 m2). Près de la moitié de ces transactions portaient sur des bâtiments neufs et près des deux tiers sont des locations. Le loyer prime continue lui, de croître, et s’affiche à 340 €/m2 (vs 320 € / m2 en 2020) tandis que le panier moyen augmente (sous l’influence des grandes deals signés en fin d’année), à 534 m2 (vs 508 m2 en 2020).
« Cette année, nous avons retrouvé un niveau d’avant crise sur les surfaces supérieures à 1000 m2 avec 50 transactions, note Maryse Cadegros, directrice générale de Brice Robert. Parmi elles, 6 sont supérieures à 5000 m2 -ce que nous n’avions pas connu en 2020. Elles ont boosté le volume placé et révélé une nouvelle facette de notre marché. En effet deux d’entre elles ont été signées avec des spécialistes du coworking – Wellio et FLEX-O - qui s’implantent à la Part-Dieu. Elles marquent le changement en profondeur des habitudes de travail et marquent l’arrivée sur notre territoire de grands acteurs qui accompagnent ces mutations. Un mouvement d’autant plus intéressant qu’il est inédit : jusqu’alors, les transactions de cette taille étaient signées par des entreprises du territoire, pas par de nouveaux arrivants. »
C’est Gerland (35 transactions), cette année encore, qui loge la part la plus significative de la demande placée ( 22 % soit 64 970 m2), devant la Part Dieu (13,4 %, soit 39 207 m2), Vaise (12,8 %, soit 37 602 m2) et Villeurbanne – Tonkin (12,4 % ; 36331m2), loin devant la Presqu’Ile, Grand Lyon Nord-Ouest, Sud et Est…Il est toutefois à noter que les opérations EM et Edvance plaident en faveur de Gerland qui, sans elles, se trouverait classé derrière le quartier de la Part-Dieu, lequel à lui seul concentre 80 transactions. « Nous observons que les entreprises reviennent intra-muros. Une implantation dans la ville est pour elles un atout en terme d’attractivité : elles simplifient la vie à leurs salariés qui apprécient de pouvoir emprunter facilement les transports en commun » explique Maryse Cadegros.
Le marché des locaux d’activité est lui aussi très tonique avec 400 000 m2 signés, au niveau des meilleures années. Après un exercice 2020 légèrement en retrait, force est de constater que nos clients ont retrouvé l’appétit, notamment dans les secteurs de l’énergie, de l’environnement, de la mobilité et, globalement de l’industrie. Le nombre des transactions témoigne de la richesse d’un tissu économique qui a démontré sa résilience. « Le marché est tel que nous sommes confrontés à un problème de stock avec une surface disponible de 400 000 m2, révèle Jean-Pascal Denys.
Autrement dit, nous abordons l’année 2022 avec une année de stock, contre 18-20 voire 24 mois de stock les années précédentes. De fait, la rareté de l’offre crée une tension sur les prix, lesquels sont à la hausse, que ce soit à la location ou à la vente. » La faiblesse de l’offre conjuguée au manque de disponibilité foncière pour créer de nouveaux locaux d’activité pourrait peser durablement sur ce segment.
Déconvenue sur la logistique avec un nombre de transactions en léger repli mais, surtout, une réduction significative de la demande placée. Et pour cause : l’offre est insuffisante au regard des ambitions des utilisateurs, notamment en matière de grands volumes. On a enregistré cette année seulement trois transactions supérieures à 20 000 m2. Et le stock disponible –peu de très grands volumes, un stock réduit de surfaces comprises entre 10 et 20 000 m2- augure d’une situation durablement déficitaire.
On estime aujourd’hui que le marché est en situation de quasi pénurie persistante, avec un taux de vacance extrêmement bas (3 % sous 6 mois dans les pôles établis autour de Lyon), un potentiel de développement en recul de 35 % sur l’année (annulation de projets par les collectivités) et un niveau de production nettement insuffisant (seulement 2 plateformes de plus de 30 000 m2 ont été mises sur le marché, en fin d’année). La tendance à la location observée ces dernières années se confirme, avec des opérations concentrées sur les zones Nord-Isère le Nord de la Métropole mais aussi la Côtière. Là aussi, l’offre se tarit et la valeur des offres incite les utilisateurs à considérer leur implantation sur d’autres marchés.
Avec plus de 1,2 milliard d’euros investis sur l’année 2021, en ligne avec la moyenne décennale, le marché lyonnais montre sa résistance et sa résilience face à la crise sanitaire. La classe d’actifs la plus dynamique reste celle du bureau, totalisant plus de 900 millions d’euros investis, et ce, malgré la compression des taux de rendement, avec un taux prime de près de 3,40%. Avec plus de 50 transactions, le bureau représente un peu moins de la moitié du nombre total des transactions enregistrées dans la région.
Les opérations inférieures à 5 millions d’euros représentent plus de la moitié du volume total. En parallèle, le segment des locaux d’activités enregistre une année record avec plus de 150 millions d’euros investis, confirmant ainsi l’appétence accrue de la part des investisseurs, aussi bien institutionnels que privés, pour cette catégorie d’actifs.
La compression des taux se poursuit, lesquels sont passés sous la barre des 5%. L’année 2022 s’annonce prometteuse avec de très belles opérations enclenchées. Brice Robert Arthur Loyd a eu l’occasion d’accompagner de nombreux investisseurs, toutes stratégies et typologies confondues au cours de l’année 2021, allant de la vente en « sale and lease back » de portefeuilles industriels, à la cession d’immeubles de bureaux à restructurer, de VEFA ou d’immeubles récents loués long terme.
Pour en savoir plus, téléchargez dès maintenant l'étude de marché.
850 m² divisibles à partir de 213 m²
