Cession de fonds de commerce : le cédant est-il garant du paiement des loyers ?
La clause de garantie solidaire dans le bail commercial
C’est la loi Pinel qui encadre la clause de garantie solidaire dans un bail commercial lors de la cession de fonds de commerce. Cet accord se fait entre bailleur et locataire et peut couvrir des dettes et charges.
Un accord entre le bailleur et le locataire
Dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, un bail commercial peut intégrer une clause de garantie solidaire : celle-ci stipule qu’en cas de cession, le locataire cédant demeure garant des actes du locataire cessionnaire. En cas de non-paiement des loyers ou charges de la part du nouveau locataire, le cédant demeure ainsi solidaire de ces dettes. Le bailleur pourra donc poursuivre le nouveau locataire aussi bien que l’ancien. La clause de garantie solidaire vise à protéger le propriétaire, dans la mesure où la cession du fonds peut lui imposer une relation contractuelle avec un locataire qu’il n’aura pas choisi. Il est cependant nécessaire d’insister sur le fait que la solidarité entre locataire-cédant et locataire-cessionnaire ne peut s’appliquer que lorsqu’elle est expressément établie dans le contrat de bail. Très fréquente en matière de bail commercial, cette clause ne constitue pas un engagement de caution mais bien de codébiteur solidaire. En outre le cédant, garant du paiement des loyers, ne peut se voir réclamer le paiement des réparations locatives et des indemnités d'occupation dues par le cessionnaire
Un encadrement légal par la loi Pinel
La loi Pinel du 18 juin 2014 est venue encadrer légalement la clause de garantie solidaire dans les baux commerciaux. Tout d’abord, le propriétaire a l’obligation d’informer le locataire cédant de tout défaut de paiement du loyer ou des charges par le locataire cessionnaire, dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle les sommes auraient dues être acquittées. Si aucune sanction n’est prévue par la loi Pinel en cas de non-respect de cette obligation d’information, la jurisprudence semble aller dans le sens d’une perte pour le bailleur du droit de réclamer les sommes auprès du garant (le cédant). Plus important, il est désormais prévu que la durée de la clause de garantie solidaire ne peut excéder 3 ans en vertu de l’article L.145-16-2 du Code de commerce. Selon une récente jurisprudence de la cour de cassation (avril 2019) la limitation à trois ans de la garantie solidaire du cédant revêt un caractère d’ordre public