Plus de surfaces (325 000 m2), plus de transactions (568 vs 545) : 2022 s’est révélée, contre toute attente, une grande année pour les transactions de bureaux. Le marché s’est animé avec un nombre de transactions de plus de 1000 m2 en hausse (57), ainsi que 14 opérations de plus de 3000 m2 quand 4 s’affichent à plus de 10 000 m2.
L’activité a été largement tirée par le secteur de la Part-Dieu, lui-même en ébullition avec les deux opérations significatives de la Cité administrative et d’April. Grâce à elles, le quartier des affaires n° 1 sur le podium creuse l’écart avec les secteurs de Gerland et de Vaise (lesquels le talonneraient sans cela). Pourtant tout n’a pas été rose l’an dernier avec, sur le dernier quadrimestre 2022, nombre de (petits) dossiers à l’achat qui n’ont pas abouti, faute de financement.
La plupart des concernés se sont tournés vers la location. Résultat ? La balance vente/location s’apprécie au profit de cette dernière qui représente aujourd’hui les trois quarts des opérations (70 % traditionnellement). Au final, le marché reste dynamique, émaillé de belles opérations. On est donc enclin à penser que la crise liée au Covid-19 est derrière nous. Ce qui est vraisemblable. Tout comme il apparait que le Covid a laissé des traces dont on commence à visualiser les contours sans en apprécier encore l’ampleur.
« Aujourd’hui,lesgrandesentreprisesréduisentleurssurfacesdebureaux,enlaissantdesm²quandelleslepeuventoudéménagent.Pourcertainesd’entreelles,lessalariésneviennentaubureauqu’unefoisparsemaine,mêmesilamoyenneestplutôtdepasserdeuxjourschezsoientélétravailhebdomadairement,cequisetraduitparunbesoinde20%desurfaceenmoins » observeMaryseCadegros,directricegénéraledeBriceRobert.
Qu’elles soient propriétaires ou locataires, ces grandes entreprises génèrent de l’offre. Pour l’heure, la demande des entreprises a clairement évolué vers des surfaces certes restreintes, mais plus richement dotées en services -espaces de co-working, espaces lounge, salle de sport avec l’objectif de faire revenir les salariés au bureau.
La tâche se révèle visiblement délicate…
PERSPECTIVES 2023 : Le Covid a suscité un nouvel élan et fait émerger de nouveaux modes de travail et de fonctionnement des entreprises et par conséquent, une demande nouvelle pour des services de qualité associés aux bureaux.
Le marché, en volume de transactions, est resté inchangé jusqu’à ce jour en raison d’un retour des implantations au coeur des villes. 2023 sera peut-être plus tendu, dans la continuité des derniers mois de 2022, marqués par un accès plus difficile au financement.
Le stock de bureaux disponibles a encore diminué en 2022 mais devrait se reconstituer progressivement.
Dans les locaux d’activités, en revanche, on accuse un recul avec un volume en repli de 16 % à 338 000 m2 et un nombre de transactions en baisse lui-aussi ( 415 vs 470). « Leniveaud’activitérestedanslamoyennedécennale,laquellesesitueà350000m2 », tempèreJean-PascalDenys,présidentdeBriceRobertArthurLoyd.
En 2022, force est de constater que le marché a été pris en tenaille entre les problèmes de financement qu’ont pu rencontrer les potentiels acquéreurs à partir de septembre 2022 et le coût des matières premières, qui a contribué à faire grimper les prix. « Lescoûtsderevientexplosent, faisantgrimperlesprixduneuftandisquelesprixdesloyerss’oriententàlahausseaussi,dufaitd’uneoffrecontractéefaceàunedemandepersistante », commente Jean-Pascal Denys.
C’estàlalocationqueprofitecetteconjonction,laquellereprésente64%dumarchécontre10pointsdemoinsentemps«normal».Vigilancetoutefoiscaronconnaitunecertainetensionsurlestockquis'estrésorbéede410000m2à340000m²soitmoinsd'unanderéserves. Globalement, on se trouve début 2023 sur un marché des locaux d’activités tendu, notamment à la vente, phénomène accentué par la pénurie du foncier disponible.
« Iln’yapresquepasdefoncierdisponibleetleprixdesm2disponibless’estenvolé,de120-150€/m2,prixhabituellementconstaté,àplusde200€/m2danslapremièrecouronne, remarque Jean-Pascal Denys. Parconséquent,lemarchésedéplace.Aujourd’hui,38%desmoyennesetgrandestransactions(plusde1500m2)sontsignéeshorsduterritoiredelaMétropole. »
PERSPECTIVES2023 : Le marché est impacté par des facteurs exogènes. Les entreprises clientes elles-mêmes se portent bien mais sont perturbées par un accès durci au crédit et la hausse des coûts des matériaux et de l’énergie. Les prix ont atteint un point culminant sans qu’on puisse prévoir quelles en seront les répercussions.
On s’attend toutefois à un ralentissement des ventes sur un marché qui n’est pas offreur. On peut d’ores et déjà parier que les sites disponibles vont trouver preneurs à prix stables, voire en hausse. Le télétravail n’influe en rien le marché des locaux d’activité.
Et la réindustrialisation dont on parle beaucoup ne se manifeste pas dans les faits. En revanche de nouvelles tendances apparaissent comme les hôtels d’entreprises, des bâtiments à étage qui répondent au souhait de densification des opérations pour répondre à la problématique de la livraison du dernier km.
Après la déconvenue de 2021, le marché de la logistique reprend de la vigueur en région lyonnaise avec presque 400 000 m. placés en 2022, notamment auprès des prestataires de services et acteurs de la grande distribution qui ont animé le marché aux côtés d’acteurs locaux. Le secteur Nord-Isère continue à dominer un marché marqué par l’envolée des valeurs de loyer pouvant atteindre 60 € / m2 pour le prime.
Associé à un stock réduit à moins de 50 000 m. (à 6 mois) avec un taux de vacance proche de zéro, ce niveau de prix entérine une situation de pénurie persistante sur la Métropole et les territoires proches. La situation semble d’autant plus figée que les offres de développement sont peu nombreuses avec seulement quatre opérations programmées pour des livraisons fin 2023 ou 2024.
Le niveau des ventes reste bas et les perspectives 2023 sont maussades. On aurait aimé pouvoir moduler la tendance en activant le marché de la logistique urbaine comme relais de développement mais ce segment émergent peine encore à trouver ses marques.
Le marché de l’investissement immobilier a repris des couleurs avec plus de 1,40Md€ engagés, soit un niveau supérieur à la moyenne décennale de 1,30Md€. On constate que l’essentiel des capitaux déployés l’a été sur les surfaces de bureaux (1,1 Md€). Les méga deals (plus de 100m€) ne représentent que 2% du nombre des transactions, mais 32% des capitaux investis.
73% du nombre des transactions portent sur des volumes inférieurs à 10m€. L’année 2022 a été très nettement séparée en deux périodes. A la rentrée, le marché qui s’était jusque-là montré très porteur est devenu attentiste.
En cause ? La situation géopolitique, la hausse des coûts de l’énergie et des coûts de construction et, principalement, la remontée des taux d'intérêt ont très fortement impacté les investisseurs, qui subissent de fait une forte hausse des coûts de leurs financements.
« Nous avons assisté à une remontée des taux de rendement immobilier se traduisantmécaniquementparunebaissedesprix.Ungrandnombred’investisseursn’ontpasactécettebaissedeprixquantàleursdécisionsd’arbitrage.Laprimederisqueliéeàl'immobilieresttrèsfortementdécotéeparrapportàl'OAT10ans(valeurderéférence).
Troistrèsgrossestransactionsontétéréaliséessur2022portantssurdesVEFA(venteenl’étatfuturd’achèvement)enblancetletauxprimes’est actéfin décembresur lesecteur deGerlandà3,80%AEM(acteenmain).Toutefoisprèsde95%destransactionssesontsécuriséesavantl’été2022.»explique Agnès Buguet, directrice associée.
PERSPECTIVES2023 : Cette année s’annonce comme celle de la correction des prix. Certains actifs présentant un risque locatif ou une liquidité plus faible sont plus impactés que les actifs prime par cet ajustement.
L'impact du décret tertiaire (pour la transition énergétique) sur l'évaluation des actifs immobiliers est aujourd'hui mesuré et pris en compte par les vendeurs.
Les investisseurs sont toujours présents et ont confiance dans le marché lyonnais. Les fondamentaux restent sains et le tissu économique, solide.
826 m² divisibles à partir de 188 m²
155 m²/an HT HC
288 m² non divisibles
646 500 HDE
6 999 m² non divisibles
490 000 HC
