La transformation des bureaux en logements, une solution efficace ?

Illustration de bureaux en open-space à Lyon
Mardi 8 février 2022

Qu’attendre de la transformation des bureaux en logements ?

Ces opérations de réhabilitation bien que nécessaires font cependant face à des obstacles majeurs. 

Des opérations de réhabilitation nécessaires… 

Alors que le stock de bureaux vacants en région parisienne atteignait déjà 900 000 m² en 2016, la Loi de Finance mise en œuvre la même année envisageait leur transformation en immeubles d’habitation. Une réhabilitation du parc immobilier tertiaire qui semble nécessaire à l’heure où la crise sanitaire et le télétravail ont encore fait chuter le taux d’occupation des bureaux.

Ainsi en 2020, Action Logement lançait une vaste opération de transformation de locaux professionnels vides en habitations à laquelle le groupe va consacrer 1,7 milliard € sur trois ans. 75% des bâtiments concernés se trouvent dans la petite couronne parisienne, le dernier quart se répartissant entre, concerne les métropoles lyonnaise, lilloise et marseillaise ; l’opération portera au total sur 300 000 m2 de surface plancher et 5 000 logements potentiels.

Répondant à la crise du logement qui affecte certaines agglomérations, le processus de conversion d’immeubles tertiaires s’inscrit également dans une perspective écologique puisqu’il émet moitié moins de gaz à effet de serre que les constructions neuves, freinant par ailleurs l’artificialisation de nouveaux sols – un objectif que l’on retrouve dans la loi « Climat et Résilience ». Plusieurs mécanismes incitatifs ont donc été instaurés par la loi ELAN au profit des investisseurs et propriétaires : bonus de constructibilité, exonération de plus-value immobilière, exonération de taxe foncière…  

… faisant face à de nombreux obstacles 

Mais en dépit de l'existence de ces dispositifs, les opérations de conversion d'immeubles de bureaux font face à des obstacles techniques qui peuvent s'avérer très coûteux. Le bilan coût/avantage pour les différents promoteurs est ainsi souvent désavantageux, la transformation coûtant aussi cher qu'une opération de démolition suivie d'une reconstruction.

En effet les configurations des immeubles de bureaux diffèrent de celles des logements, qu’il s’agisse de la taille des espaces, des ascenseurs ou escaliers. Alors qu'un immeuble de logement mesure en moyenne 13 m d'épaisseur, il faut compter 20 m pour un immeuble de bureaux, ce qui nécessite la conception de logements plus grands et donc plus chers. L'insertion de pièces humides (cuisine, salle d'eau etc.) complique encore d’avantage l’opération en imposant des aménagements supplémentaires qui renchérissent le coût global.

Les immeubles de bureaux peuvent en outre ne pas répondre aux nouvelles aspirations des habitants qui tendent désormais à rechercher des espaces ouverts, des lieux extérieurs et un accès à la lumière naturelle : or nombre de surfaces tertiaires ne sont pas conçue selon cette logique. Enfin rien ne garantit que les investisseurs jouent le jeu, dans la mesure où le parc immobilier de bureaux conserve une valeur financière importante : les détenteurs de portefeuilles peuvent avoir intérêt à valoriser leurs actifs tertiaire – en les modernisant – plutôt qu’à se lancer dans une conversion qui présente un certain risque… 

Pour aller plus loin, découvrez notre article sur l'hybridation au travail. 

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