Le bail commercial : comment ça marche ?

Mercredi 6 décembre 2017

Le bail commercial et les avantages du statut des baux commerciaux

Le bail commercial est avant tout un contrat entre deux parties portant sur des locaux à vocation industrielle, commerciale ou artisanale. Il est constitué de deux éléments indispensables. L’obligation pour le bailleur de mettre à disposition du locataire les lieux déterminés et l’obligation pour le preneur (locataire) de lui verser un loyer. Le Code de Commerce ne fixe pas de montant minimum pour le loyer, les deux parties devront s’entendre sur ce point.

En France, la loi n’impose pas de forme particulière pour le bail commercial, il est cependant fortement conseillé de le réaliser par écrit. La durée ne peut pas être indéterminée ni être inférieure à 9 ans.

Le statut des baux commerciaux permet au preneur de bénéficier de plusieurs avantages dont le droit au renouvellement de son bail, grâce à ce qu’on appelle « la propriété commerciale » (L 145-1 du Code de Commerce). Une fois venue la fin du bail commercial, le bailleur peut toujours refuser le renouvellement du bail, seulement, il devra verser une indemnité d’éviction au preneur.

Les conditions pour l’application du statut des baux commerciaux

Ce statut est applicable de droit si le contrat est un bail commercial, qu’il porte sur un immeuble ou un local, avec l’exploitation d’un fonds commercial, artisanal ou industriel et si le preneur est enregistré auprès du RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Il peut être appliqué pour la location de terrains nus, seulement si des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal sont prévues, en accord avec le bailleur. Les emplacements situés dans les centres commerciaux ou grandes surfaces peuvent se voir refuser ce statut s’il ne dispose pas d’une clientèle propre (clientèle du centre commercial ou de la grande surface), ou s’ils sont intermittents. Si l’activité exercée dans les locaux n’est pas commerciale, artisanale ou industrielle (associations, professions libérales, sociétés civiles, syndicats professionnels), les deux parties peuvent inclure une clause précisant leur volonté de soumettre le bail à ce statut.

Dans le cas où le preneur est marié sous le régime de séparation de biens, les deux conjoints doivent être immatriculés auprès du RCS pour bénéficier du statut des baux commerciaux. S’ils sont mariés sous le régime de la communauté, seul l’un des deux doit l’être. Quelle que soit la situation du preneur, la déclaration auprès du RCS est obligatoire pour les locaux principaux comme secondaires. Elle n’est pas imposée au moment de la signature du bail commercial, mais elle reste indispensable afin de profiter des avantages du statut.

La loi et les réglementations qui concernent les baux commerciaux ont pour but de protéger le preneur lors de son activité tout en adaptant le contrat en fonction des évolutions économiques. Il s’agit d’un compromis entre réglementation et liberté pour le bailleur comme le locataire.