Qu’est-ce qu’un bail tous commerces ?
Le bail « tous commerces »
La clause d’activité de type « tous commerces » permet au locataire professionnel de disposer d’une plus grande liberté dans le cadre de son bail – notamment la possibilité de changer l’objet de son activité. Cette liberté s’exerce néanmoins dans un certain cadre légal.
Une liberté accrue au profit du locataire…
Si le contrat de bail commercial classique prévoit expressément l’objet de l’activité commerciale du locataire, l’insertion d’une clause d’activité de type « tous commerces » permet aux professionnels-locataires de disposer d’une plus grande latitude. En effet le bail tous commerces autorise le locataire à exercer n’importe quelle activité commerciale dans les locaux, sans devoir réaliser de formalité particulière. Le preneur n’a donc pas besoin de l’autorisation préalable du bailleur, et n’est pas astreint au respect des règles relatives à la déspécialisation. Il peut en outre céder son droit au bail à un professionnel n’exerçant pas la même activité, là encore sans l’autorisation préalable du bailleur : une disposition permettant de trouver facilement un repreneur en cas de vente ou cession du fonds de commerce. Il est juste par conséquent d’affirmer que le locataire dispose d’une entière liberté s’il souhaite modifier son activité ou se livrer à des activités professionnelles complémentaires. Il faut souligner le fait que ce changement d’activité n’implique aucune majoration ou déplafonnement du loyer.
… encadrée par certaines conditions
L’importante liberté offerte par le bail tous commerces comporte cependant des limites :
- La liberté de changer d’activité ne peut s’exercer qu’au cours des neuf premières années du bail
- Le droit au renouvellement du bail commercial est ici conditionné à l’exploitation d’une même activité depuis au moins trois ans avant le terme du contrat
- Le locataire professionnel est tenu de respecter la destination des locaux : il n’est ainsi pas possible d’exercer une activité industrielle au sein de locaux destinés au commerce
- A l’intérieur d’une copropriété la conclusion d’un bail tous commerces n’est possible que si le règlement n’interdit pas l’activité envisagée.
Par ailleurs le loyer est généralement plus élevé dans le cadre d’un bail « tous commerces », puisque la valeur locative d’un local commercial est appréciée selon l’étendue de sa destination/spécialisation.