Télétravail : le bureau est-il vraiment mort ?

Photographie des intervenants de la table ronde à lyon
Jeudi 10 mars 2022

Conférence Arthur Loyd sur l'immobilier de bureaux à Lyon

Animée par Quentin Perinel, journaliste et chroniqueur au Figaro pour le Talk Décideur & Le Bureaulogue, la conférence a réuni Marie du Gardin, avocate associée et directrice régionale de Fidal Rhône-Alpes, Thierry Picq, professeur à l’EM Lyon, Olivier de la Clergerie, directeur général du groupe LDLC, et Jean-Christophe Antoine, président d’Atland Voisin. A quelques jours du MIPIM, retour sur des échanges constructifs ! La situation inédite des deux dernières années a fait naître de nouveaux usages et de nouvelles pratiques dans l’immobilier professionnel.

Certaines tendances semblent avoir pris le dessus dans la vie des organisations et de leurs salariés, provoquant de grands bouleversements, tantôt positifs, tantôt négatifs. Les bureaux sont-ils voués à disparaître ? Le télétravail sera-t-il désormais la norme ? Le bureau est-il mort ? « Lyon incarne parfaitement l’essor économique des grandes capitales régionales. Sur les 20 dernières années, elle a su attirer les populations et notamment celles diplômées, a massivement investi dans des infrastructures, s’est transformée et tertiarisée. Lyon s'est imposée en 2021 comme le fer de lance de la reprise économique française, avec de fortes créations d'emplois dans le département du Rhône. La ville lumière dispose de tous les atouts pour capter la croissance future et pérenniser sa place parmi les métropoles européennes qui montent" affirme Cevan Torossian, Directeur du département Etudes & Recherche d’Arthur Loyd.

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Une transformation progressive du travail 

Le télétravail n’est pas une création due à la pandémie. « Avant la crise sanitaire, il existait déjà, à un jour par semaine sur des postes considérés comme ‘’éligibles’’ » affirme Olivier de la Clergerie. La pandémie a accéléré cette tendance : « beaucoup de postes considérés auparavant comme ‘’non-éligibles’’, à savoir 50 à 60% de la masse salariale, le sont devenus du jour au lendemain. »

Les entreprises, les employeurs tout comme les salariés, ont dû s’adapter. « C’est la condition sine qua non pour maintenir des équipes stables » explique Marie du Gardin. « Pour les nouvelles générations, avoir une rémunération élevée et traiter de beaux dossiers ne suffit plus. Elles ont besoin d’un cadre agréable, d’avoir envie de venir travailler. Elles sont aussi en demande de télétravail. Un format ‘’sans’’ serait à ce jour rébarbatif. Le besoin de sens et de convivialité est aujourd’hui primordial. » complète Marie du Gardin.  

Les principaux freins au télétravail étaient en réalité techniques : téléphonie, accès aux données… Ils ont été vite levés ! Seul aujourd’hui le besoin d’action présentielle limite le télétravail. C’est le cas des vendeurs en boutique, des employés de centres logistiques, des accueils… « Tout ce qui aujourd’hui, chez LDLC, n’a pas une nécessité physique est télétravaillable. » explique le directeur. Dans son entreprise, du jour au lendemain, 600 personnes sont passées au télétravail sans aucun impact négatif remarqué sur les résultats de l’entreprise. Un changement décrit par Olivier de la Clergerie comme réalisé de manière très transparente, avec un état d’esprit de « on se serre les coudes » et un réel engagement de la part des collaborateurs.

Une recette du succès qui réside pour lui dans la culture de l’entreprise basée sur la confiance : « Aucun flicage ». Pendant les confinements, l’entreprise a compris et accepté le fait que les salariés travaillaient dans des conditions dégradées (garde des enfants, etc.) et n’a pas jugé utile de contrôler le temps de présence des collaborateurs derrière leurs écrans. Un accompagnement de ces derniers non pas sous le signe de la « pression » mais au contraire sous celui du soutien et de l’entraide. La crise a également eu un impact au niveau des établissements d'enseignement supérieur.

« L’enjeu du monde universitaire, notamment dans des villes comme Lyon, est de pouvoir proposer un environnement éducatif qui va bien au-delà de la simple offre de cours. Il s’agit de proposer un écosystème avec des partenariats, des relations avec le tissu économique et associatif du territoire, des expériences locales. » explique Thierry Picq, avant d’ajouter : « ce qui compte, c’est un tout : l’infrastructure, l’hospitalité, la dimension environnementale d’un bâtiment, les transports… » 


Repenser l’espace ? 

Jean-Christophe Antoine en est certain : on aura davantage besoin « d’espaces tampon », ces tiers-lieux qui peuvent être des espaces de réunion, de coworking, ou constituer un vase d’expansion pour l’entreprise. « La qualité des bureaux évolue : l’open space est moins attirant, les espaces de services et de convivialité tels qu’une conciergerie, un espace restauration ou un jardin sont de plus en plus demandés. Le modèle économique de ces espaces d'échanges reste encore à définir » précise le président d’Atland Voisin. « Il faut repenser les espaces communs, donner du sens à l’immobilier, permettre le contact client avec l’aménagement de salons, d’espaces de conférences… Nous avons dégagé une zone s’inspirant des codes du coworking avec canapés, tables basses, coin lecture… Ce salon peut servir au déjeuner des avocats ou à la réception de clients. » note Marie du Gardin, du cabinet Fidal, qui met en place une démarche RSE avec le recrutement récent d’un office manager. Olivier de la Clergerie, quant à lui, préconise des « locaux qui facilitent les échanges » avec une volonté assumée de limiter les réunions, et en forçant les échanges brefs et informels. Pas de salle de réunion traditionnelle dans laquelle « s’enfermer » mais plutôt de grands espaces dans l’esprit de ceux de coworking, avec la possibilité d’être mobile et de s’isoler. Point important : les machines à café, qui facilitent les rencontres.

« La rencontre crée mécaniquement l’échange. Le café du matin est un café social, tandis que celui de la journée permet des échanges de travail. Le travail, et le lieu de travail, ont un sens extrêmement symbolique, c’est notre premier lien social, c’est l’appartenance à un collectif. » C’est la raison pour laquelle, épaulé de Brice Robert Arthur Loyd, le cabinet Fidal à Vaise a réaménagé totalement ses espaces de travail. Même constat du côté de Jean-Christophe Antoine, qui remarque que les utilisateurs demandent d’avoir des espaces d'échanges reste encore à définir » précise le président d’Atland Voisin. « Il faut repenser les espaces communs, donner du sens à l’immobilier, permettre le contact client avec l’aménagement de salons, d’espaces de conférences… Nous avons dégagé une zone s’inspirant des codes du coworking avec canapés, tables basses, coin lecture…

Ce salon peut servir au déjeuner des avocats ou à la réception de clients. » note Marie du Gardin, du cabinet Fidal, qui met en place une démarche RSE avec le recrutement récent d’un office manager. Olivier de la Clergerie, quant à lui, préconise des « locaux qui facilitent les échanges » avec une volonté assumée de limiter les réunions, et en forçant les échanges brefs et informels. Pas de salle de réunion traditionnelle dans laquelle « s’enfermer » mais plutôt de grands espaces dans l’esprit de ceux de coworking, avec la possibilité d’être mobile et de s’isoler. Point important : les machines à café, qui facilitent les rencontres.

« Nous sommes passés d’un système où tout le monde était dans le même bureau au même moment en même temps à un système complètement
différent, qui se passe dans des temps et des lieux différents. Le travail ne se limite plus à l’espace. Le risque pour les collaborateurs, c’est la dispersion. » prévient Thierry Picq.  

 

Jean-Pascal Denys Président Brice Robert Arthur Loyd Lyon 

 

Le bureau est mort, vive le bureau ! 

Olivier de la Clergerie considère que le bureau et le télétravail ne sont pas du tout antinomiques. Le DG affirme être ravi d’avoir investi dans les bâtiments même si ces derniers sont moins utilisés qu’il l’avait envisagé. Pour lui, ces derniers garantissent toujours le socle de l’entreprise et continuent à contribuer à l’envie de venir au bureau. Le bureau reste une zone primaire qui nécessite des investissements. Le télétravail est lui une souplesse, et entre ainsi dans la continuité de la culture d’entreprise basée sur la souplesse et la confiance. Pour Marie du Gardin, le télétravail en intégralité est destructeur. Il détruit tout le lien à l’entreprise. La magie et l’émulation se font dans les liens informels. Venir au bureau, prendre un café, échanger à bâtons rompus sur les dossiers en cours est ce qui crée de la valeur. « Au commencement de la pandémie, lors du tout-télétravail, l’activité a décru considérablement.

En juin-juillet 2020, lorsque les équipes sont revenues au bureau, l’énergie collective a été retrouvée, et le cabinet a reconstitué marge. Aujourd’hui, avec un format mixte, le cabinet suit la croissance de l’économie française et se targue d’une croissance à deux chiffres. Le travail, c’est notre lien social » note-t-elle. Marie du Gardin décrit le métier en deux fonctions : travailler seul pour réfléchir à la stratégie du dossier, écrire les contrats et conclusions, et être en équipe pour faire émerger l’énergie collective. L’immobilier a ainsi été repensé pour mieux s’adapter à ces deux fonctions : Fidal a intégré un à deux jours de télétravail par semaine.

« Les espaces de travail sont des marqueurs sociaux. Le fait d’avoir ses collaborateurs sous ses yeux, toute la journée, est un élément de standardisation et de contrôle. L’open space a entraîné un contrôle social plus fort. Puis, on est passé à des environnements dynamiques, avec des espaces adaptés aux usages. Ne confondons pas le travail collectif, qui est de travailler ensemble pour atteindre un objectif – et qui peut se faire à distance –, avec le collectif de travail, un lieu physique où on a des échanges informels, nécessaires, qu’on a justement perdu avec le Covid. C’est à ça que doivent s’intéresser les managers aujourd’hui » explique Thierry Picq.


Repenser la ville 

Jean-Christophe Antoine en est persuadé : la grande tendance, c’est d’aller dans une économie circulaire et inclusive. « Tout tourne autour du concept des smart cities : comment rentabiliser efficacement les espaces ? La solution n’est pas pour autant tout regrouper à la Défense ou à la part-Dieu. Il faut prendre en compte le lieu de résidence des salariés. À ce jour, le cœur de la réflexion des grands groupes est d’être central mais aussi aux 4 points cardinaux de la ville, en périphérie, pour être plus près des habitations. » Il faudrait donc repenser les villes. « Pendant longtemps on a géré la ville par étalement, avec des zones monofonctionnelles.

Aujourd’hui les politiques plaident pour la centralité et la mixité urbaine pour aplanir les fragmentations sociales, et limiter les déplacements des populations en lien avec la transition énergétique. Le principe de zéro artificialisation des sols influence grandement cette mutation mais il faut que les politiques s’en emparent : si l’on va au bout du sujet, re-densifier les centres-villes implique de construire plus haut : un concept qui trouve encore des freins. On constate une offre immobilière qui est en train de se réduire : On est en train de se préparer à la rareté. Les politiques souhaitent limiter l’offre de bureaux : l’époque du maire bâtisseur est terminée. D'ailleurs, nous constatons déjà des refus de permis de construire. » commente le président d’Atland Voisin, qui prédit une baisse de la production de bureaux pour 2024.

Le hic ? Cela pourrait favoriser la montée des loyers. Jean-Christophe Antoine remarque un autre véritable phénomène très contemporain : la volonté de centralité des entreprises, face à l’enjeu prioritaire d’attirer des talents, pour qui l’accessibilité est un facteur de décision. Pour une entreprise, s'implanter dans un immeuble est cependant remis en question par les problèmes de stationnement, car la construction de parkings n’est plus d’actualité. C’est la raison principale pour laquelle certaines entreprises choisissent parfois de ne pas s’installer au centre. L’important pour Marie du Gardin ? Privilégier une implantation des bureaux en ville plutôt que dans les espaces périurbains. Le cadre de travail doit rester qualitatif, tout comme l'environnement urbain autour des bureaux. « Il faut retrouver une plus grande mixité des usages. On doit retrouver au sein de chaque quartier une partie bureau, une partie logement, une partie commerce et une partie service public. C’est-à-dire « la ville du quart d’heure », un milieu où l’on pourra travailler, se loger, s’amuser… Et pour attirer les talents, il faut autre chose qu’un simple bureau ! » note Jean-Christophe Antoine. 


Soulager sa charge mentale 

LDLC a instauré la semaine de 4 jours. Une décision qui part du principe que les collaborateurs n’ont plus de temps, et que les weekends ne sont plus des temps de repos mais de gestion de ce qui n’a pas pu être traité la semaine (administratif, courses...) à tel point que les cadres se retrouvent à faire de l’extra-travail sur le temps de travail, ne trouvant plus le temps de faire autrement. Ce qui crée une charge mentale complexe et un rythme de vie épuisant pour les collaborateurs, qui vient perturber l’efficacité et la disponibilité des équipes. Le cinquième jour devient une journée libre donnée aux collaborateurs pour qu’ils puissent organiser leur temps. On remarque que cette journée n’est pas systématiquement dédiée à la famille mais qui permet vraiment au collaborateur de se ressourcer. Des résultats observés très bénéfiques : une organisation du travail plus efficiente, avec des personnes qui livrent autant de travail, mais plus reposées. Un bénéfice observé chez les cadres mais également chez les personnes horaires (métiers logistiques).

L’entreprise avait en effet envisagé embaucher davantage pour compléter les heures non-travaillées chez les métiers logistiques, mais n’en a pas eu besoin car la productivité de ces derniers s’est révélée plus constante. Quant aux cadres, ces derniers ont retrouvé un équilibre entre l’opérationnel et l’organisationnel. À noter que le but n’est pas de travailler moins mais mieux : le sujet est attractif pour l’embauche, mais les recruteurs restent vigilants sur les motivations des candidats et la manière dont ils se saisissent du sujet. Il faut être prudent quant aux notions de « monde d’avant » et « monde d’après » selon Thierry Picq. C’est la fin des modèles, le mélange des genres, qui est intéressant. Le modèle unique n’existe plus. Le bon sens managérial est important. Les jeunes salariés le disent : si aujourd’hui ils quittent leur premier job, ce n’est pas seulement pour des raisons financières, mais pour une qualité managériale, une qualité de vie au travail. « L’enjeu est là » conclut Thierry Picq.

Focus attractivité de Lyon / Edition 2021 du Baromètre des métropoles Arthur Loyd 

Lyon est une valeur sûre depuis 5 ans : 5 fois 1ère au Baromètre AL (75 critères), devant Bordeaux et Toulouse. Cette première place est liée à 4 atouts majeurs :

1. Lyon a massivement investi ces 20 dernières années dans ses équipements avec l’arrivée de lignes de transports, mais aussi en créant de nouveaux quartiers urbains à Ex : Porte des Alpes (T2), Confluence (T1) ou Carré de Soie (M1 + T3)

2. Lyon est une ville à la qualité de vie agréable, un patrimoine culturel et architectural très riche utilisés très tôt comme un levier d’attractivité (Vieux Lyon, Traboules, Gastronomie, Fête des Lumières = évènement majeur)

3. Lyon et la richesse de son tissu économique, fortement tertiarisé et diversifié. En effet, plusieurs écosystèmes majeurs à Lyon, générateur d’emplois, avec une main d’œuvre qualifiée mais aussi un vivier de talents renforcé par l’installation d’écoles et établissements supérieurs de qualité, véritable atout recherché par les entreprises en phase de développement.

4. Pour les acteurs de l’immobilier d’entreprise, Lyon demeure le 1er marché des régions et a gagné en maturité, sur les marchés locatifs ou d’investissement. Sur le marché des bureaux, Lyon est comparable à des métropoles européennes comme à Amsterdam, Barcelone ou encore Milan. Les conditions d’accueil sont aussi favorables aux entreprises avec une offre immobilière qualitative et diversifiée.

Lyon a de nombreux atouts mais Lyon est aussi l’exemple parfait des grandes métropoles européennes qui font face à des défis importants : défis urbains, environnementaux et défis d’ordre sociétal, ces défis étant entremêlés. Avec une forte pression démographique (+ 20 000 habitants / an), l’un des défis majeurs de la ville est celui du logement et du modèle de développement urbain pour la métropole et toute l’aire urbaine (s’étend jusqu’à Villefranche / Bourgoin / Vienne…). 

 

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